En este articulo se aborda la cuestión de la responsabilidad en las actuaciones del administrador de propiedad horizontal (P.H.) en Colombia, haciendo especial énfasis en la falta de competencias del Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio en cuanto a inspección, vigilancia y control sobre la propiedad horizontal. No obstante, el Ministerio emite un concepto reciente (Concepto 10407, Feb. 10/21) que arroja luz sobre la responsabilidad del administrador en este contexto.
El Ministerio destaca que, aunque la Ley 675/01 establece la noción de responsabilidad por las acciones del administrador, no especifica los tipos de responsabilidad aplicables ni los mecanismos para el resarcimiento de perjuicios o la imposición de sanciones. En este contexto, la pregunta clave es:
¿Cuál es la responsabilidad aplicable a las actuaciones del administrador de P.H.?
Dentro del régimen de responsabilidad civil subjetiva en Colombia, se distinguen dos clases: la responsabilidad por culpa probada y la responsabilidad por culpa presunta. En el caso específico de los administradores de propiedad horizontal, la Ley 675/01 establece un régimen de responsabilidad civil por culpa presunta. Esto significa que los administradores responderán por los perjuicios causados por dolo, culpa leve o grave, y se presume la culpa leve en casos de incumplimiento o extralimitación de funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. Esta presunción de culpa facilita que la víctima obtenga reparación sin la necesidad de probar la culpa, dejando al demandado la carga de demostrar la ruptura del nexo causal.
En virtud de los artículos 1602 y 2341 y ss. del Código Civil, el administrador puede ser responsable contractual o extracontractualmente. La responsabilidad contractual surge por el incumplimiento total, parcial, tardío o defectuoso de las obligaciones derivadas de un contrato con la persona jurídica de propiedad horizontal. La responsabilidad extracontractual se refiere al vínculo con una o más víctimas como causante de un daño o perjuicio.
En cuanto a los mecanismos para el resarcimiento de daños o perjuicios, el texto señala que no existe un procedimiento especial. Se interpreta que los interesados deben seguir un proceso verbal ante la jurisdicción ordinaria civil, conforme al artículo 368 y ss. del Código General del Proceso (CGP). Este trámite deberá sujetarse al establecido en el CGP para asuntos contenciosos que no estén sometidos a un procedimiento especial.
Es crucial destacar que, antes de iniciar el proceso verbal, es obligatorio agotar la conciliación extrajudicial en derecho como requisito de procedibilidad. Este proceso puede llevarse a cabo ante diversos organismos judiciales, como despachos judiciales, Cámaras de Comercio, Centros de Arbitraje o Centros de Conciliación. Este requisito subraya la importancia de buscar soluciones alternativas antes de recurrir a la vía judicial.
En resumen, el texto proporciona un análisis detallado de la responsabilidad del administrador de propiedad horizontal en Colombia, abordando aspectos clave como los tipos de responsabilidad, los mecanismos para el resarcimiento de daños y perjuicios, y la necesidad de agotar la conciliación extrajudicial como paso previo a un proceso verbal.