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Conflictos entre vecinos, asi se pueden solucionar
Los conflictos entre vecinos son una preocupación recurrente, especialmente en meses como febrero y marzo, cuando surgen en las asambleas de copropietarios de conjuntos residenciales o edificios.
Los conflictos entre vecinos son una preocupación recurrente, especialmente en meses como febrero y marzo, cuando surgen en las asambleas de copropietarios de conjuntos residenciales o edificios. Una encuesta realizada por Properix a 500 residentes revela que la principal preocupación es el mal uso de bienes comunes como pasillos, parques, piscinas, ascensores y parqueadero. Los problemas más comunes incluyen ruidos molestos, música alta, tenencia irresponsable de mascotas y consumo de sustancias psicoactivas.
Para abordar estos conflictos, existen acciones de mediación, desde conciliación hasta instancias judiciales. El primer paso es acudir al Comité de Convivencia, regido por el manual de convivencia y aprobado en asambleas de copropietarios. Sin embargo, este comité carece de facultades para imponer sanciones. En caso de ineficacia, se puede presentar una queja ante el Consejo de Administración o la Asamblea de Copropietarios, quienes pueden imponer sanciones según el reglamento. Si persisten los conflictos, se pueden buscar soluciones externas como conciliación extrajudicial o acciones policivas.
El Código de Policía establece que comportamientos como ruidos excesivos o daños entre copropietarios perturban la convivencia pacífica. Si fallan los mecanismos conciliadores, se puede recurrir a inspecciones y denuncias ante la Fiscalía General de la Nación para investigar delitos como lesiones personales, injuria, calumnia y daño en bien ajeno.
Según Esteban García Jimeno de Holland & Knight, los principales conflictos en propiedad horizontal son el uso inadecuado de bienes privados o comunes, falta de mantenimiento, incumplimiento de normas de convivencia y conflictos entre copropietarios o con la administración. Los problemas más comunes incluyen ruidos molestos, daños en bienes comunes y falta de cumplimiento de acuerdos sobre mascotas y residuos.
En resumen, los conflictos entre vecinos son una preocupación persistente en la propiedad horizontal, pero se pueden abordar mediante mecanismos de mediación y, en casos graves, acciones legales. La colaboración entre residentes, comités de convivencia, administración y autoridades es fundamental para promover una convivencia pacífica y respetuosa en los conjuntos residenciales y edificios.
Conflictos entre vecinos, antecedentes
El artículo 18 de la Ley 675 de 2001 menciona expresamente que los propietarios de los bienes de dominio privado deben usarlos “de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública”.
Articulo tomado de: https://www.asuntoslegales.com.co
Obligaciones laborales de la PH
La propiedad horizontal, aquella exclusiva de edificios, debe contratar personal para laborar, entre esos cargos como contador, revisor fiscal, jardineros y vigilantes.
Los contratantes deben tener compromisos, que de incumplirse la copropiedad como persona jurídica asumirá la responsabilidad
La propiedad horizontal, aquella exclusiva de edificios, debe contratar personal para laborar, entre esos cargos como contador, revisor fiscal, jardineros y vigilantes. Para esto debe recurrir a las distintas figuras jurídicas existentes, como el contrato de trabajo, de servicios, o tercerizando el personal. Esto implica para los contratantes tener obligaciones laborales, que de incumplirse le correspondería a la copropiedad como persona jurídica asumir la responsabilidad.
Pero, en esos casos, ¿cuáles son las obligaciones laborales de una propiedad horizontal?
En estos casos, los trabajadores de la propiedad horizontal deben ser vinculados mediante un contrato de trabajo, esto con el fin de especificar las actividades que desempeñará la persona dentro de la propiedad horizontal y los cumplimientos de órdenes que esta debe tener.
En esa línea, según el artículo 19-5 del estatuto tributario reglamenta que las propiedades horizontales que destinen sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial pertenecen al régimen ordinario del impuesto a la renta exceptuando a las de uso residencial. Por esta razón, al pertenecer al régimen ordinario en el impuesto a la renta, están cobijadas por la exoneración de los aportes parafiscales según el artículo 114-1 del estatuto tributario.
El decreto 1.2.1.5.4.9 del 1625 de 2016 expone:
«Aportes parafiscales. La exoneración de aportes parafiscales a favor del Servicio Nacional de Aprendizaje (Sena), del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF) y las cotizaciones del régimen contributivo de salud, establecidas en el artículo 114-1 del Estatuto Tributario no resultan aplicables a los contribuyentes de que tratan los artículos 19, 19-4 y 19-5 del Estatuto Tributario y 1.2.1.5.1.2. y 1.2.1.5.2.1. y 1.2.1.5.3.1. de este decreto, ni a las cajas de compensación señaladas en el artículo 19-2 del Estatuto Tributario».
En el caso de la intermediación laboral en la propiedad horizontal, aquellos contratados con empresas de servicios temporales y cooperativas de trabajo asociado, debe hacerse de forma correcta, ya que de no cumplirse correctamente, se puede caer en una práctica ilegal de intermediación laboral.
Se incurre en práctica ilegal cuando esta contratación supera los 12 meses, sin embargo si una propiedad horizontal lleva años con un mismo personal esta se convierte en responsable solidaria por las obligaciones laborales que el intermediario quede adeudando a los trabajadores. Esta, en algunos casos puede convertirse en empleadora directa de los trabajadores que le prestaron sus servicios.
Aticulo tomado de: https://www.asuntoslegales.com.co/
Modificaciones de un inmueble
Las modificaciones de un inmueble en un conjunto residencial bajo el régimen de propiedad horizontal requiere autorización de la copropiedad. Antes de realizar cualquier cambio que afecte la uniformidad de la unidad residencial, es necesario obtener la aprobación de la asamblea de copropietarios.
Las modificaciones de un inmueble en un conjunto residencial bajo el régimen de propiedad horizontal requiere autorización de la copropiedad. Antes de realizar cualquier cambio que afecte la uniformidad de la unidad residencial, es necesario obtener la aprobación de la asamblea de copropietarios. Es importante destacar que las modificaciones en las fachadas del inmueble deben estar contempladas en el reglamento de propiedad horizontal y cumplir con las licencias de ampliación y modificación de la curaduría, si las normas urbanísticas lo permiten.
Si el inmueble no forma parte de un conjunto, se debe solicitar una licencia ante las curadurías urbanas del municipio para realizar modificaciones. Es fundamental entender que modificar la fachada de un inmueble sin consultar puede afectar no solo el valor de la propiedad en cuestión, sino también el de los vecinos que residen en el conjunto residencial. Por lo tanto, es necesario mantener la uniformidad de las casas o apartamentos.
La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 675/01) reglamenta estas remodelaciones en los conjuntos residenciales y establece que las fachadas se consideran bienes comunes esenciales. Cualquier afectación a estas estructuras no solo perjudica al propietario del inmueble, sino a todos los copropietarios.
Para aprobar o rechazar las modificaciones, la asamblea general puede sesionar con un número de propietarios que represente la mayoría de los coeficientes de la copropiedad. Por ejemplo, si hay 50 casas o apartamentos en una unidad, la asamblea puede llevarse a cabo con 26 propietarios presentes. Las decisiones tomadas en la asamblea se aprobarán con el voto favorable de la mayoría de los coeficientes representados en la sesión. En el mismo ejemplo, si asisten 26 propietarios, se necesitará el voto positivo de al menos 14 de ellos para aprobar la modificación.
En resumen, cualquier modificación en un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal en Bogotá requiere autorización de la copropiedad y debe cumplir con las normas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal y las normas urbanísticas correspondientes.
Fuente: https://www.eltiempo.com/
Responsabilidad del administrador de PH
En este articulo se aborda la cuestión de la responsabilidad en las actuaciones del administrador de propiedad horizontal (P.H.) en Colombia, haciendo especial énfasis en la falta de competencias del Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio en cuanto a inspección, vigilancia y control sobre la propiedad horizontal.
En este articulo se aborda la cuestión de la responsabilidad en las actuaciones del administrador de propiedad horizontal (P.H.) en Colombia, haciendo especial énfasis en la falta de competencias del Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio en cuanto a inspección, vigilancia y control sobre la propiedad horizontal. No obstante, el Ministerio emite un concepto reciente (Concepto 10407, Feb. 10/21) que arroja luz sobre la responsabilidad del administrador en este contexto.
El Ministerio destaca que, aunque la Ley 675/01 establece la noción de responsabilidad por las acciones del administrador, no especifica los tipos de responsabilidad aplicables ni los mecanismos para el resarcimiento de perjuicios o la imposición de sanciones. En este contexto, la pregunta clave es:
¿Cuál es la responsabilidad aplicable a las actuaciones del administrador de P.H.?
Dentro del régimen de responsabilidad civil subjetiva en Colombia, se distinguen dos clases: la responsabilidad por culpa probada y la responsabilidad por culpa presunta. En el caso específico de los administradores de propiedad horizontal, la Ley 675/01 establece un régimen de responsabilidad civil por culpa presunta. Esto significa que los administradores responderán por los perjuicios causados por dolo, culpa leve o grave, y se presume la culpa leve en casos de incumplimiento o extralimitación de funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. Esta presunción de culpa facilita que la víctima obtenga reparación sin la necesidad de probar la culpa, dejando al demandado la carga de demostrar la ruptura del nexo causal.
En virtud de los artículos 1602 y 2341 y ss. del Código Civil, el administrador puede ser responsable contractual o extracontractualmente. La responsabilidad contractual surge por el incumplimiento total, parcial, tardío o defectuoso de las obligaciones derivadas de un contrato con la persona jurídica de propiedad horizontal. La responsabilidad extracontractual se refiere al vínculo con una o más víctimas como causante de un daño o perjuicio.
En cuanto a los mecanismos para el resarcimiento de daños o perjuicios, el texto señala que no existe un procedimiento especial. Se interpreta que los interesados deben seguir un proceso verbal ante la jurisdicción ordinaria civil, conforme al artículo 368 y ss. del Código General del Proceso (CGP). Este trámite deberá sujetarse al establecido en el CGP para asuntos contenciosos que no estén sometidos a un procedimiento especial.
Es crucial destacar que, antes de iniciar el proceso verbal, es obligatorio agotar la conciliación extrajudicial en derecho como requisito de procedibilidad. Este proceso puede llevarse a cabo ante diversos organismos judiciales, como despachos judiciales, Cámaras de Comercio, Centros de Arbitraje o Centros de Conciliación. Este requisito subraya la importancia de buscar soluciones alternativas antes de recurrir a la vía judicial.
En resumen, el texto proporciona un análisis detallado de la responsabilidad del administrador de propiedad horizontal en Colombia, abordando aspectos clave como los tipos de responsabilidad, los mecanismos para el resarcimiento de daños y perjuicios, y la necesidad de agotar la conciliación extrajudicial como paso previo a un proceso verbal.
Apartamento superior causa daños
¿Que hacer si el vecino de arriba la inunda su apartamento?
Cuando un vecino del apartamento superior causa daños por inundación y se niega a responder, existen varios pasos que se pueden seguir para resolver el problema.
¿Qué hacer si el vecino de arriba la inunda su apartamento?
Cuando un vecino del apartamento superior causa daños por inundación y se niega a responder, existen varios pasos que se pueden seguir para resolver el problema. En primer lugar, se debe intentar llegar a un acuerdo amistoso con el vecino responsable del daño. Sin embargo, en muchas ocasiones, esto puede no ser efectivo.
En tal caso, la próxima medida sería acudir a la administración de la propiedad horizontal y presentar el caso para que medie y resuelva el conflicto entre los copropietarios. La administración citará a las partes involucradas para buscar una solución.
Si la mediación administrativa no da resultado, se puede interponer una querella. Esto implica solicitar oficialmente que se reparen los daños y que el vecino del apartamento superior tome medidas adecuadas.
El proceso de querella puede llevarse a cabo a través de una inspección de Policía o la Alcaldía, quienes citarán a las partes a una conciliación obligatoria para intentar resolver el problema.
En el caso de que el vecino se niegue a comparecer o a conciliar, existe la opción de iniciar una acción de responsabilidad civil. Este proceso es más largo y complicado, pero puede ser necesario si no se logra resolver el problema de otra manera.
La acción de responsabilidad civil busca compensar los daños causados por la negligencia del vecino y puede incluir una solicitud de indemnización.
En resumen, cuando un vecino de arriba inunda un apartamento y se niega a responder, se pueden seguir varios pasos. Inicialmente, intentar la resolución amistosa es la mejor opción, pero si no funciona, se puede recurrir a la administración de la propiedad o a la presentación de una querella. Si estos enfoques no tienen éxito, se puede considerar una acción de responsabilidad civil para obtener compensación por los daños.
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