Requerimientos legales para la vivienda turística en propiedad horizontal
Las propiedades horizontales se muestran cada vez más reacias a dar el aval para el hospedaje de turistas en vivienda turística en los inmuebles.
Desde la llega de plataformas como Airbnb, los viajeros o personas que están de paso por una ciudad encontraron una alternativa de hospedaje diferente a los hoteles. Pese a esta llamativa oferta, los conjuntos y edificios, regidos por las normas de propiedad horizontal, se han mostrado cada vez más reacios a dar el aval para al desarrollo de este tipo de actividades. El motivo son los posibles daños y algunas situaciones de los viajeros que afectan la convivencia en los conjuntos.
Normas técnicas y regulaciones para la vivienda turística
Además de Airbnb tenemos otras plataformas que prestan el mismo servicio de alquiler de apartamentos y vivienda turística. Para este fin, en Colombia existen algunas normas tanto técnicas como regulaciones, mediadas por medio de decretos compilatorios.
El Decreto 2590 de 2009 es el marco genérico que comenzó a hablar de este tipo de modalidades de alojamiento o vivienda turística y a través de él se han presentado regulaciones posteriores encaminadas a determinar el mismo objeto. Se establece que los servicios de alquiler de un apartamento entran en la categoría de servicios turísticos y esto conlleva ciertas obligaciones”.
En principio, hay que establecer que el contrato de una vivienda turística no es afín a un contrato de arrendamiento. El uso de una vivienda por menos de 30 días calendario y la diferenciación del contrato de arrendamiento es lo que se trata en la Ley 2009. Adicionalmente, el decreto deja claro “algunos elementos para constituir una vivienda para fines turísticos”.
- la prestación del servicio se puede dar a través de una persona natural o jurídica.
- En segundo término, “el inmueble se debe entregar en tenencia total o parcial que sea a título oneroso y por lapsos inferiores a 30 días”.
A partir de la expedición del Decreto 2119 de noviembre de 2018, las personas que destinan inmuebles para el alojamiento de viajeros adquirieron obligaciones extras, como lo es llevar un registro hotelero.
“Estas obligaciones incluyen establecer un contrato de prestación de servicios, pues quien utiliza el inmueble no es un arrendatario, sino un usuario del servicio de hospedaje en vivienda turística. Las personas que se dedique de manera formal tiene que cumplir con un requisito de operación, que, en otras palabras, consta en adquirir el Registro Nacional de Turismo”.
La adquisición del registro se trata solo de un paso previo para poder prestar el servicio de hospedaje en el inmueble, pues posterior a este requisito están las facultades que debe otorgar la propiedad horizontal.
Sobre la propiedad horizontal:
Cuando la propiedad que se quiere disponer para un servicio como el de la plataforma de Airbnb se encuentra dentro de una propiedad horizontal, llámese edificio o conjunto, las reglas del juego cambian un poco para el dueño del inmueble.
Como se mencionó anteriormente, las propiedades horizontales han mostrado sus reservas a este tipo de prestación de servicios porque podría conllevar un no cumplimiento de las normas de seguridad, de convivencia o el abuso de áreas comunes. Según algunos expertos, existen algunos riesgos en materia de seguridad, pues los edificios no estan preparados para este tipo de operaciones. En ese sentido, podría haber falencias con relación a las puertas de seguridad o control de acceso entre pisos que puedan propiciar robos u otros delitos.
El hospedaje en inmuebles debe estar estipulado en el reglamento de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos. “Ese tipo de uso como vivienda turística debe estar contemplado en el manual del conjunto».
Si una persona hace uso de su inmueble para este fin y no está estipulado en el reglamento, podría incurrir en las sanciones relacionadas con la propiedad horizontal por incumplir con las obligaciones”.
Así mismo, si el reglamento del terreno común no estipula que está permitido prestar servicio de alojamiento, se sobrentiende que está prohibido. En ese caso, la persona que desee hacer uso de su inmueble para el sector turístico debe llamar a los copropietarios a una reforma del reglamento; pero, según el abogado, es sumamente engorroso este proceso porque 60% de los copropietarios deben autorizarlo”.
Según el artículo 59 de la Ley 675, una de las sanciones por violar el reglamento de la propiedad es de índole económica. Al respecto se señala que se impondrán multas sucesivas mientras persista el incumplimiento.
Cada una no podrá ser superior a “a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas, no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor”.
Aticulo tomado de: asuntoslegales.com.co