Administrador de Propiedad Horizontal

En Colombia, al interior del régimen de responsabilidad civil subjetiva existen dos clases, una por culpa probada y otra por culpa presunta, frente al caso específico, la Ley 675/01, es clara y precisa al establecer, en su artículo 50, un régimen de responsabilidad civil por culpa presunta para los administradores de propiedad horizontal, similar a los administradores de las sociedades mercantiles (art. 200 C. Co., modificado por el art. 24 de la Ley 222/95).

La Ley 675/01 determina que responderán por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros y que se presumirá la culpa leve en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal, es decir, a la víctima no se le pide prueba de la culpa para obtener reparación y el demandado sólo se exonera probando ruptura del nexo causal, se consagra una presunción de hecho negativa en contra de los administradores al manifestarse que se supondrá su responsabilidad ante los actos dañosos.

En virtud de los artículos 1602 y 2341 y ss., del Código Civil, el administrador responderá contractual o extracontractualmente, contractualmente por el incumplimiento total, parcial, tardío o defectuoso de las obligaciones derivadas de un contrato de éste para con la persona jurídica constituida en propiedad horizontal y extracontractualmente por el vínculo con una o más víctimas como el causante de un daño o perjuicio.
En el último caso, la responsabilidad también podría recaer sobre la copropiedad como garante de indemnizar los daños y perjuicios de quienes estén bajo su dependencia (el administrador vinculado contractualmente), sin embargo, estaría facultada para repetir en su contra de ser obligada a pagar los daños o perjuicios causados.